村屋，分布在新界各區，包括元朗，上水，粉嶺，大埔，沙田，西貢，屯門，荃灣，離島等地方。在以前，一向給人一種偏遠鄉下的感覺。經過時代的變遷。其實村屋的發展已跟以往大大的不同。
首先，就要分享下我所認識村屋的唔同種類，如果錯漏請指正：村屋分為老屋地，丁地，農地，和政府地。相對來說，又以老屋地和政府地最值錢。無論邊種地， 都以1972年為界限。衹要1972年前起的樓，可以沒有入伙紙，但有港英政府時代李文府的滿意紙。1972年後起的。全部都要有地政處的滿意紙和入伙 紙。才算一間完整契的村屋。現時村屋的高度限度是不可高放27尺。但在沒有地政處前，是沒有這個高度限制。所以現時好多的老屋地起的村屋，就算衹得三層， 可能都高於27尺。同時點解會有政府地的村屋出現？原因是，當初政府發展或安置一些原居民。所以就起了一些村屋，讓這批人上樓。這些村屋的特點是以排屋形 式發屋，即一般都會一排過幾間村屋，同時這些排屋是比正常的村屋樓底矮。三層高度不足27尺。現時最新發展的村屋。雖然有不同的形狀。包括了L形，正方 形，長方形。無論什麼形狀的村屋，衹可以在屋的一邊起露台。露台不可以起出超過三尺，但闊度無限制。現在的村屋一般的建築分為單棟和孖棟兩種。三樓連天 台，中層獨立，地下一般都會連花園，（入契面積為定）有些花園不入契，衹是自己霸回來的。所以買樓前要睇清。村屋一般都以700尺為標準。但也有些是 350尺。另一些是四至六百尺的村屋，一般都是老屋地，重建的。村屋的發展，現在除了每層獨立外，還有上複式，即中層和三樓連天台，或下複式，地下連花園 加中層。有些特色的複式是橫複，這種複式單位，一定要孖棟的村屋，即左右兩邊七百尺的單位打通，千四尺。村屋，舊式的是單箱電，新式的一般都用三箱電。三 箱電的好處是可以用即熱式電熱水爐。糞便問題，舊式的一般用化糞池，每隔一兩年要抽糞一次。新式的村屋一般都向政府申請，糞便直出大渠，免了煩惱。村屋上 網方面，一般都是以電盈為主，但有些村屋群可以有其他的電訊商。
近年，我喜愛了村屋。以前我和大家一樣，對村屋的認識很少，村屋給人的感覺是，鄉下，同時村屋會治安差，有村霸，村屋多蛇虫鼠蟻，當然還有的感覺是村 屋的出入十分不方便。同時，給我的感覺是村屋的屋契好麻煩，買賣的手續好難搞，銀行一般對村屋的按揭收得好緊，所以好難借錢上會，另外村屋買入後好難賣出 去，賣出去唔值錢。保值能力差。但現在我可以肯定地告訴你，以上我所講的，全部都錯晒。今時今日的村屋發展已不是以前了。希望大家放下心裡的包袱，重新去 用另一個眼光去看待今天的村屋。由於政府的規劃，所以今天所有的村屋，已有完善的交通配套，就以元朗為例，唔知大家有無入過錦上路站，一出站，已有一個好 大的村屋群。大圍有田心村，沙田有沙田圍村，大埔有畔涌，太和有錦石新村和日榮花園，華樂豪庭，水圍村，太湖山莊，上水有雞嶺，大頭嶺等……這些 村屋全部都是幾分鐘可到港鐵站。現代的村屋發屋，已有屋苑式設計。有良好的管理，有專人清垃圾，有專人上樓打掃，有專人滅蚊鼠患。同時也有智能式的村屋， 如太和的柏橋花園，可以用電話搖控家居的電器等。同時有些村屋，除了管理外，還有會所，有小朋友的遊樂場和私人樓一樣的泳池。村屋最大的好處是私隱高，實 用高。你可以在你的天台做一個天台花園，可以讓自己融入大自然的感覺，喜愛種些花花草草，同時也可以養你喜愛的寵物。每逢節日也可以約一班親友一齊來聚 聚，燒下野食。如果有自己獨立大花園的，也可以在花園種花草外，還可以和家裡的小朋友和寵物在花園裡邊玩邊跑。高實用見稱的村屋，起碼一般每間都有一個比 較似樣的廳。放部五六十寸的電視無問題，再放埋一張大梳化，一個酒櫃，同時放多張按摩椅，完全不是問題，有些村屋的設計是兩房，有些的設計是三房。一般主 人房都可以有大衣櫃，大床和電視櫃，還會有位剩。有些的設計是有主人套房，房內有埋廁所。由於村屋的設計是單棟或孖棟起，所以一般的村屋是三面單邊或四面 單邊。所以夠光猛，通爽。當然，靚的村屋除了位置優越外，環境也好重要，有些靚村屋是有海景。出市區快。這數一數二的地方就是西貢。但相對的價錢也貴。想 在市區差唔多價錢，但在村屋享受超大實用的人來說，真是不二之選。因為村屋有上複式，下複式，橫複式，讓你自由地分配哪個位做廳，哪個位做主人房，哪個位 做客房和書房。除了每天可以吸收到清新的空氣外，還有一個好好的活動空間。至於村霸的問題，其實大家大可以放心，香港是個法治地方，你話政府大還是村霸 大？近年來，你又親身見過幾多村霸的問題？來來去去也是一兩個地方，最出名的就是西貢官x。
點樣選購一間合心水的好村屋？我講過，村屋分為唔同的種類，但其實買賣和現在的私樓無分別。所以選購村屋，大家先要從自己心目中的位置去作出一個選 擇。因為唔同地點的村屋，對平時的交通和生活配套要求人人有不同。有些人喜歡大自然的感覺，想遠離市區的，有些人是不懂開車的，所以要交通方便的，有些人 是要遷就家人的，如家人有老人家或小朋友，有小朋友的也就要連學樣網都是考慮之一。這些和大部份人在買私樓選擇區分無太大分別。當選擇了地點後，就要了 解，想自己獨立自住，還是要交管理的村屋，因為現在的村屋，如有正式管理的，每月每層村屋三百幾至過千元管理費不等。有管理的村屋，好處是不用怕治安差。 但管理費也是平日支出的一部份。如果是城市人，剛接觸村屋，我建議買入有管理的村屋。還有買入村屋注的地方，是車位是否足夠。現在無論是近市區的村屋或偏 遠的村屋，好多人買入後，或者會買部車，方便假日和家人外出玩。如果買入村屋後，沒有足夠的車位，即有車也無地方放置，同時要了解車位每月租金是多少，或 買村屋時可否一齊買入車位。買入村屋前還要了解的是，入村的地是屬於政府地還是私家地，如果是政府地的，一般路的兩邊有街燈，如果是私家地的，是無街燈 的，因為如買入要經過私家地才到屋的村屋，你要有每年買路費的準備。每年路費是幾多，無人知，因你要經過人地門口，人地可以獅子開大口。所以買村屋前要了 解路權的問題。還有，村屋一般分為頭排，第二排，第三排…..這些位置與村屋的保值有著好大的關系，一般來講，如果是頭排，單邊的，最保值，同時升值 也快，所以要買入的人一般都喜歡買頭排的村屋，當然頭排的村屋由於開揚，所以價錢較貴。但買入前，大家要注意的地方是。由於村屋是一個發展中的地方，現在 建成的村屋，不等於他日在你的隔離左右前後不會再建新的村屋，所以在買入村屋前，最好了解了你想買入村屋的位置，前面是否私家地，前面有無lot，如果有 lot的，即第日人地也可以申請在你前面起一棟村屋，阻擋了你開揚的景觀。你的村屋就將會由前排變成第二排了。價錢也會隨之而跌價。買入村屋前，除了要當 私樓看內裡有無漏水外，還要注意的是，村屋的外牆和保養是好重要的，因為村屋，一般都是每層占了三份一的業權，和地權，所以如果外牆的保養差，好快就會滲 水入層或外牆脫落。好多人買樓，衹會睇外表，要夠靚，包裝要好，其實耐用是一個很重要的問題。如果外牆用高溫磚鋪，外表雖靚，但不耐用，好快會整塊高溫磚 脫落。另外買入前，還要了解，入村住是否要交村費，因為好多村自己都有獨立的管治，所以每月都要俾少少入村費，同時就算小形屋苑式的村屋，由於自己都會裝 上街街，方便照明，也會每年每層樓夾錢出街燈費。當選擇了心怡的村屋後。好多人或者就開始驚銀行的按揭問題，和村屋的屋契問題。其實這個不算什麼問題，因 為村屋的按揭和樓契和私樓無大分別。以下就講下銀行和律師樓的屋契問題。
村屋，自07年銀行放水後，已將村屋的按揭大大放鬆。就連從未不做村屋的匯豐銀行也開始做村屋的按揭。村屋的按揭同私樓分別不大，銀行搵測量估價後， 按七成。如果錢唔多的人，可以做到八成半的按揭。但村屋經銀行按揭，由於要經過測量上門估價，所以買入前要同業主溝通好。如果測量不估價，銀行也不會做這 按揭。我會建議，買入簽約時，同業主傾好，有權上門驗樓，最少有兩次。如果業主不肯，情願唔買，因為測量師不能上門測量，不能將報告給銀行，銀行是不估 價，這樣會直接影響到按揭。同時最好在合約上寫上，買家有權驗樓，如果因為賣家不合作讓買方驗樓而影響了銀行按揭，可取消交易，買方不需負責及可退回訂 金。還有一點是要注意的是，現在有多村屋都有加建的問題，好多買家都會擔心，銀行是否因為加建而唔按揭。以我的經驗告訴大家，其實大可放心，因為除非加建 的部份部釘契，釘契是可以將加建部份拆除就可以解封，契約又會正常，當然買入前要向地產經紀了解清楚，無理由買入個釘契的樓。但未釘契，又加建了的那些， 如天台屋，或花園加建的，一般銀行會搵測量師上來影相測量，將報告如實同銀行講。銀行會叫你簽份野，內容是，你知道這單位有加建，如果日後要拆的話，業主 自行承擔風險。衹要你肯簽這份野，銀行就會做你的按揭。所以大家不必擔心有加建的村屋銀行是不肯做按揭這點。好多人話，村屋銀行衹做六成或一半，其實是實 上完全錯晒。衹要你估價足，好多間銀行都可以做足七成，現時最進取的是中銀，大新，永亨，富邦….其他銀行也有做，但息未必靚。在上年四月份，銀行未 收緊按揭前，村屋是做h加0.7至0.9不等，現在村屋的按揭大概是細p減2.7至2.2不等。銀行估價方面，如果是有管理的村屋，銀行大多估足價，如果 沒有管理的村屋，除非樓齡新，大多都估不足價。所以買入村屋前，要了解了銀行的估價。這就正如私樓一樣，你如果買入價貴，銀行也可以估價不足，如果你買入 平，就可以估足價。（我買入的村屋，全部銀行都估足價，當然還有個優惠的按息h加0.7
。接下來的，就是銀行是否願意做你這村屋的按揭生意，因為買賣私樓和村屋一樣，最主要就是搞清業權和屋契的問題，如果業權和屋契清楚無問題的，銀行就會放 心做你這個生意。所以買賣村屋，一般都要找一些專做村屋的律師樓做。村屋的契分為人、地契，和樓契。人、地契就是業權的問題，樓契就是滿意紙和入伙紙的問 題，如果是但一樣出了問題，律師不願承擔責任，銀行就不會做這按揭。所以現在市面上好多村屋，人、地契無問題，但由於無開工紙，起樓紙，無政府的滿意紙， 也沒有入伙紙。當佢賣出的時候，就有困難，要等實力的買家fp，因無銀行肯做按揭。但衹要有實力的買家肯fp，成個成交也算是合法的，業權也是算成功轉讓 的。所以大家可以放心。至於有些灰色地帶的契約，如在1972年起的樓，好多都無滿意紙或入伙紙，由於當時李文府和地政交接期，所以當時的村屋不知應算哪 個年代管的。一般這時期，買家的律師和賣家的律師會在滿意紙入伙紙方面不能達成解決的方法。所以成交好多時會因為契的問題要取消或踢契。但如買家好喜歡那 地和這村屋，我是有個好好的方便讓這種灰色的契約成功完成成交的。就是….買樓前問清經紀，這村屋是否老屋地，有無滿意紙和入伙紙，如果有些同你講的 是李文府的滿意紙，你就要向賣家提出，不如用賣家原有的律師，賣家自找一律師。由於賣家原有的律師現在代表了你，即買家，所以賣家律師早已知道契約的條 款。在這種情況下，律師自然會讓新的買賣契約順利過關，當律師跟銀行講，契約無問題，銀行就會讓律師承擔風險的情況下，批出按揭。待續…..
Source: http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=18504565
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